【100-1-29】我這學期又證又照讀書會4(100/11/21)－政治大學讀書及學習行動小組

影響房地產市場之近期因素-空屋率

分類形式	分類結果	影響
按持有型態區分	公有、私有	公有空屋應由政府提出解決之道，例如當作社會住宅。私有部分則是做政策倡導，或是能讓開發者了解市場狀況。
按使用方式區分	待出租、待出售	兩者的差別很大，若是房仲業者會很在意待出售的空屋，至於出租空屋可以拿來研究現今的租金行情是否合理，以及投資的住宅有哪些是拿來承租以及閒置。
按持有者區分	空屋、餘屋	可用來了解市場上投資的類別(出租或是空置)，也可以做為不動產管理經營維護等租賃行業進場與否的資訊。
按空置時間區分	自然性空屋、結構性空屋	老師在書中就一再強調，一般市場供給分析，往往針對新增供給面進行影響說明，因為此類資料最易取得、產品定位等資訊清楚，在初步的市場分析上，可有不錯參考性。但一專業投資案之市場分析，除新增供給面的數據考量為，在存量市場中，具市場影響性或參考性的成屋、中古屋數量應被完善考量，才可避免在規模與產品類型、規劃面的誤判。由其是在景氣不好時，人們收入相對較少，會選擇中古屋而不是預售屋或新成屋。

空屋率議題討論：

房市的問題其中一個就是空屋率太高，空屋率太高可以反映幾個問題，一、從空屋率過高可以看出，投機客在房市中十分活躍，一人多屋情況愈明顯，也隱藏窮鄉僻壤空屋嚴重、城鄉失衡的隱憂。二、空屋率過高表示不動產的供需之間，有失衡的情況，建商不斷的推案使得供給大幅提升，但需求方面，人口得的成長幅度過低，導致供需方面失衡，空屋的情形嚴重。三、房價的漲幅太不合理，許多人買不起房子，導致需求者有意願但沒有能力購買。四、市場機制失靈，供需方面無法馬上調整，是由於不動產市場資訊不透明所造成。

主計處對空閒住宅的定義是，無人經常居住且未待租、待售或出租等用途，或者是第2棟以上未經常居住的住宅等都包含在內。主計處經由普查獲得這些數據，從這些數據看到了許多的問題，空屋率高間接影響房價的高漲，房屋握在少數人手中，市場擁有一定的需求量，但並非是房屋真正的需求者，有許多的投機客隱藏在其中，建商認為市場有可看性，新得建案也一直推陳出新，導致供給提高，但實際上的需求量並沒有那麼多，另外，台灣的租屋市場不夠健全，使得投資者追求的是短線賺取價差的獲利方式，比較少投資者會進行長期性的投資，因為台灣的租金過於便宜，長期投資所能創造的利潤有限，大部分的投資者會選者買賣賺取價差，這也造成空屋率越來越高的情況，投資者握有房屋等待出售時機，使得房屋被空置，導致無效率的情形發生，我認為政府既然有作這樣的統計資料，也從中發現不少的問題點，應該要從制度面進行作改革，加強房屋的使用效率，使台灣房價不合理的情況可以修正到合理，從租屋市場進行著手或是法令上加以限制，是政府應該要重視的，房地產的市場機能的穩定，對於房價占有很大的影響因素。