政治大學讀書及學習行動小組

影響房地產市場之因素-2

陸客自由行探討：

  政府方面認為問題在於中國方面「單方的辦證程序困難」，然而實際上我國在陸客的滯留期間、期間內的相關規定配套措施也不夠完善。回顧當初剛開放陸客自由行時，官員宣稱有龐大商機，部分業者也樂觀附和說「預估一年至少能帶來一百三十到一百四十億元商機」，但實際走過一百天後，市場卻像煙花開盡，一片淒黑。旅館業所期待陸客自由行的獲利都尚未入袋，此時卻準備購入市區商辦改建的投資方式，就我來看可能是比較冒險的舉債投資方式。將現在的預期收益延長至五年十年以後，必須本身的自有資金尚稱充足否則此時貿然進場，除了未來無法預期的收益可能無法獲得之外、資產因此成為純負債會讓業者回本之日遙遙無期並面臨倒閉的風險。當然除了新聞報導以外，並沒有真的看到哪一家旅館業者真的出手購入商辦改裝使用，大多數商用不動產僅處於「招租」階段，供給遠大於需求，因此不排除是仲介業者炒作的新手段。

住屋型態改變：

  以近期的市場交易狀況來說，房市因為外部環境、政策以及購屋者的觀望心態逐漸進入反轉期，中古屋交易量平均下降三至四成，台北都會區房仲店頭也因此倒閉了百來間。然而自住需求依然存在，此時進場的購屋者的偏好為何？根據統計，目前自用住宅市場上的主流商品特徵為「小坪數、低總價」，百年結婚生子潮大量湧現，不只結婚對數與出生人數大幅增加，買房置產需求也被帶動，面對高房價的情況，低總價小宅異軍突起，成為房市搶手貨，包括台北市外圍與新北市中心的小套房，都成為考慮進場的熱門地區。首購族，大多都把握住了政府提供的住宅補貼政策，包括內政部與財政部的青年安心成家購屋優惠貸款等，享有低利的房貸優惠，以減輕置產負擔。可以看到房市不景氣的情況下，低總價小套房成為首購族的優先選擇，政策的補貼使得新婚夫妻可以有勇氣購買溫馨的小窩，未來等房價趨於穩定時，再進行換屋的動作，由此可以看出總價的高低對於需求者的購買意願有一定的影響力，小坪數低總價成為現在得主流產品。

　　當然我們也不要被價格迷思給操控，一般商品的品質容易以「一分錢一分貨」的概念評估，但是影響不動產價格的原因包含：建材、屋齡、面積、房間數、樓層、公設…等等，複雜且不是每個購屋者都有專業能力去判斷好壞。由此可知並不是價格越低就越好，既然是以自住需求為出發點，不動產的品質更是要多加注意。這也是為什麼購屋者會將有限的購屋資金集中在不動產本身以外的因素：區位、交通…等，由其是初入社會的年輕人多需要鄰近工作地點。不難理解在大選前房市不明的情況下，為何小坪數低總價的住宅會成為熱銷商品。

　　報導中提到為何會有熱銷屋與滯銷屋兩樣情，關鍵在於滯銷屋「開價太高、非主流坪數或是有地段缺陷」恰好符合課本所說的品質概念。另外，小坪數商品常發生的問題多是合法性的問題。為了在有限度的空間中創造最大的效用，許多屋主自行加裝非法夾層，導致購屋者事後才發現違法需拆除，卻多付了該夾層面積的價格。