政治大學讀書及學習行動小組

本週討論主題：都市更新與土地徵收；都更六大神話，破解不當迷思

書籍：土地法研究(一)、張金鶚的都市更新九堂課

壹、 都市更新與土地徵收

一、    問題提起

都市更新條例第25-1條乃我國實定法上，首次明文賦予私人之都市更新事業實施者享有申請不願參與合建協議者之土地或建築物之權利；然而，未經劃定應實施更新之地區，以協議合建方式實施都市更新事業之實施者，是否有都市更新條例第25-1條規定之適用？將無不疑義。

二、    都市更新事業之實施

(一)更新地區之劃定

0. 迅行劃定：因戰爭、地震等重大事變而遭受損壞；或為避免重大災害之發生；或為配合中央或地方之重大建設，可由直轄市或縣(市)政府劃定。
0. 優先劃定：直轄市或縣(市)政府就都市之發展狀況、居民意願、員有社會、經濟關係及人文特色，進行全面評估；對於轄區內建築物老舊且非防火構造，有妨害公共安全之虞，或建築物未符合都市應有機能之地區等，劃定為「更新地區」。

(二) 都市更新事業之實施者

0. 經劃定為應實施更新之地區：

(1)  直轄市或縣(市)政府自行實施，或公開評選程序委託都市更新事業機構

(2)  土地及合法建築物所有權人經核准自行組織更新團體或委託都市更新事業機構為實施者

0. 未經劃定為應實施更新之地區：

(1)  土地及合法建築物所有權人為促進土地再開發利用或改善居住環境，得申請實施該地區之都市更新事業。

(三) 都市更新事業之實施方式

都市更新事業係採重建措施處理者，其實施方式原則上以「權利變換」方式為之外，亦得以「徵收」、「區段徵收」、「市地重劃」、「協議合建」等方式為之。但以徵收、區段徵收或市地重劃方式時，應由政府機關實施之；另以協議合建方式為之者，則應全體土地及合法建物所有權人之同意。

(四) 實施都市更新事業之獎勵

提供建築容積獎勵，以及地價稅、房屋稅、土地增值稅等租稅減免等。

三、    都市更新條例第25-1條之增訂與修正

目前規定：「以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。」

四、    都市更新條例第25-1條修正條文之剖析

(一) 私用之目的可否徵收私有土地？

土地徵收發動之合憲要件：須為具體之公共利益而徵收；須有充分之法律基礎；須符合比例原則；須予公正之補償。另外，我國土地徵收之概念成擴張之傾向，週收之目的不以為特定公共事業之需求為限，縱使興辦事業係為私人使用之目的，但其具有明確公共利益者，仍得為徵收。

(二) 土地徵收之公共利益

是否應准予都市更新條例第25-1條第2項規定之徵收申請，應取決於所實施之都市更新事業是否具有足以強行剝奪他人受憲法保障之財產權之具體公共利益。

(三) 都市更新事業與土地徵收之公共利益

「更新單元範圍內」包括更新地區內之更新單元，以及更新地區以外之更新單元；然而，未經劃定應實施更新之地區，其實施都市更新之必要性與公益性，顯然即不若更新地區，故難謂其所為之都市更新具有足以剝奪他人產權之具體公共利益。因此，都市更新條例第25-1條所稱「更新單元範圍內」，應為限縮解釋，以更新地區內者為限，始得有其規定「徵收」之適用。

(四) 得依都市更新條例第25-1條規定採行徵收之時機

土地徵收乃用地取得之一種最後不得已手段，僅在無其他法律上或經濟上得替代之更溫和之方法可利用時，始係合法。而都市更新條例第25-1條之權利變換的同意標準小於協議合建之同意標準，故既得以協議合建方式實施都市更新事業之地區，亦理應得以權利變換方式實施其事業；若此，權利變換方式應較徵收方式對於土地或合法建築物所有權人之侵害為溫和。因此，原擬以協議合建方式實施都市更新事業，依法即應改採權利變換方式實施其事業，而終究不能以徵收方式取得不願參與合建協議之土地或合法建築物。

五、    結論

(一)   關於都市更新條例第25-1條之徵收申請，僅限於由直轄市或縣(市)政府所劃定更新地區內之都市更新事業，並不包括未經劃定應實施更新之地區，而由實施者自行劃定更新單元者。

(二)   由於權利變換方式較土地徵收方式溫和，對土地所有權人之侵害較小，故都市更新條例第25-1條雖導入私人之都市更新事業實施者，得申請徵收之規定，但實際上並無實益。

貳、 都更六大神話，破解不當迷思

一、    都更六大神話

(一)   住戶甲：聽說現在申請都市更新，可以不必花錢耶！

(二)   住戶乙：聽說可以一坪換一坪，搞不好還有賺！

(三)   住戶丙：有鄰居最近要賣，不如先買起來當投資！

(四)   建　商：你們說的都有機會，來聽下午的說明會就知道了！

(五)   住戶丁（心想）：我若越晚同意，是不是可以分得越多？

(六)   住戶戊（心想）：更新自己做就好了，不想給建商賺。

二、    破解不當迷思

老房子換新房子，不見得可以不花一毛錢。最大的關鍵，在於房子的地點、未來房價和都更獎勵容積。

(一)   地點要好，房價才會高

老屋之所以能免費換新屋，關鍵就在於老屋所在的地段。當地段越好，地主的土地持分越高時，越有可能免費換新屋。反之，若房子位於地價較低的地段，所有的費用加總之後，你會驚覺，都更很難達到老房免費換新屋的境界。

最早進行都更的地段，一般都在精華地區（除了特例，如九二一地震後不得已必須更新）。因為對建商而言，為了使原地主能分回足夠的面積，相對的土地取得成本也就偏高。所以建商分到的建坪，必須創造更高的價格，才能有獲利空間，這也就是大部分建商利用都更後的土地蓋豪宅的原因。

(二)   容積獎勵為免費換屋的關鍵之一

容積獎勵指的是「更多的建坪」，如果都更爭取到的容積獎勵額度不夠，那麼對建商而言，就沒有更多的建坪可以銷售，相對的也會影獲利，甚至考慮放棄都更。因此，容積獎勵的額度高低，也會影響住戶是否不花一毛錢就能住到新房子。

(三)   未來房價與時間成本影響甚鉅

許多人在計算成本時，看到的是實質付出的費用（如材料費、工資），往往忽略了從都更整合開始到建築物興建完成的這段期間，也是必須付出成本的。尤其大部分都更的費用多是向金融機構借貸，因此都更的時間越長，所需支付利息越多。換言之，在都更過程中，還有一個看不見的「時間成本」。